売却に絶対の自信あり!

35年のキャリアがあるから様々なケースに柔軟に対応可能!

豊富な実績と対応力でご要望にお応えします

35年のキャリアで、マンション、一戸建て、土地、借地権(地上権)付き建物の売買、底地の売買、事業物件(ビル・店舗・倉庫・アパート・工場)など、様々な物件に対応 させていただくことができます。

一口に「売却」と言ってもそのシーンはさまざまですが、たとえ何年かけてでもお客様に寄り添い、目的の達成に向けてじっくりと腰を据えて職務に当たらせていただきます。 代表の鈴木がこれまで実際に取り扱った代表的な事例を、さしさわりの無い範囲でいくつかご紹介してみたいと思います。

実際にあった売却事例

実家の土地家屋を相続したが、遠方に住んでおり家の片付けもできないというケース

物件所在地船橋市内某所、種別:一戸建て・土地面積約100坪・建物面積約50坪

お客様近畿地方某所在住、職業:介護系事業所職員

一人暮らしであった父親が急逝し実家を相続したものの、嫁ぎ先の今の住まいからは遠く仕事も多忙を極めることから、植栽の管理はおろか建物の片づけをすることさえままならない。
一人っ子なのでご自分のほかには相続人もなく、売却するにしても測量の境界立会いや建物内にそのまま残っている大量の不要な家財などの処分も手が付けられずに数年が経過していたケース。

弊社の対応と取り組み

1当該不動産の当社専任媒介による売却

2家屋の解体工事

3遺品整理兼ごみ処理業者のご紹介

4測量の境界立会の代行

5相続登記~売却に関する手続きのため司法書士さんのご紹介

ご近所へのご挨拶など、こまごまとしたこともでてきますが、特別な費用を要することを除いては通常業務の範囲内のことです。 売買契約書への調印などは郵送で行うなど、売主様本人の移動の負担を最小限にするための配慮を行いつつ、問題なく取引を完了しました。

この事例とは別の例ですが、ご本人がご存命のケースで急に介護施設等にご入所せざるを得なくなったという事例もあります。
施設への入所や様々な生活費用の捻出のためにお住まいを売却するケースであっても、上記事例と似たような状況になります。
むしろこちらのケースの方が、ご本人のご意思をお尊重しながらご家族がそれぞれの手続きにおける意思決定をサポートしつつ、実質的にはそのほとんどの手続きを代行をして行わなければならないという点で、先ほどの事例よりもかえって煩わしく、またご家族にとってのご負担も多くなるのかもしれません。

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事情で、家の売却をできるだけご近所に知られたくないというケース

物件所在地船橋市内某所、種別:中古マンション、建物面積約24坪

お客様本物件に15年居住、職業:無職

諸事情で、引越しをするまではできるだけご近所に自宅の売却をすることを知られたくないというご希望がありました。
しかしながら、これも諸事情から転居先の確保や引っ越し費用等の捻出には売却資金を充てる必要があるというケース。

弊社の対応と取り組み

1当該不動産を当社が販売用不動産として購入

2銀行との残債務の返済に関する調整サポート

3転居先の賃貸住宅探しのお手伝い

我々、宅地建物取引業者は宅地建物取引業法第45条により守秘義務があります。
しかしながら、逆に専任媒介等の仲介による売却にあっては、公平性の観点から「情報を公開しなければならない」といった義務も課されますので、いくら広告等を行わないと注意しても完全に非公開で売却手続きを行うことは不可能です。
ご相談の結果、一般の市場には公開せずに当社が直接買い取ることで合意しました。

当社は買い取った不動産を業務としてリフォームして再販売を行わなければならないため、仲介での売却価格よりはお手取りが少なくなりますが、それでもできるだけ騒がれずに「静かに転居したい」というお客様のご希望が強かったため、このような取り組みとなりました。
ご事情は様々ですが、昨今はこのようなケースも増えています。
当社が購入できないタイミングや物件でも連携先の業者さんや投資家の方をご紹介することは容易ですので、物件の種別・規模にかかわらずお気軽にご相談ください。

上記のような事情にかかわらず、大至急資金化をしたい場合については、再販売用不動産事業用共に不動産の即金買取を積極的に行っている提携先企業は多数ありますので、当社を含めなるべく高い価格で買い取ってくれる先を短時間の間に見つける作業は当社にとってそれほど難しくはありません。

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建物内で死亡事故・事件が起きてしまったというケース

物件所在地市川市内某所、種別:中古一戸建て、土地面積約60坪、建物面積約35坪

お客様東京都内在住、職業:サラリーマン

物件はお客様のご実家の土地及び建物。ご主人に先立たれたあと、一人暮らしをされていたお母様が浴室で亡くなられているのが発見されました。
事件性はありませんでしたが、自ら命を絶たれたという事案で、ご本人としては、可能であれば売却をしたいというご希望でした。

弊社の対応と取り組み

1当該不動産の当社専任媒介により事業用の不動産として売却

2建物解体工事

3未了となっていた相続登記のお手伝い

感じ方は人それぞれにはなりますが、このようなケースは「心理的瑕疵」のある物件として告知義務(売主も仲介業者としても)が生じる物件となります。
このようなことを隠して売却すること後日損害賠償の対象となりかねないので注意が必要です。

売却にあたっては、やはり相場よりも割安な価格設定とせざるを得ませんが、きちんと説明して納得の上で購入いただくことは不可能ではありません。
家屋の解体工事の後、丁重に御祓いをさせていただき、粘り強く良い買い手さんを探させていただきました。

心霊現象?が起こる家は売れるのか?? こんな非科学的なお話しをするとそれだけで毛嫌いする方も多いですが、私はそうでもありません。
実際、私自身ほとんど霊感などはありませんので、一般的にそのような事象に敏感な方々のように霊的な現象が見えるわけでもなく、また盲信するものでもありませんが「目に見えない力」(それが神様なのか、霊なのかはわかりませんが)は存在する、と認めざるを得ない経験をしたことがある人間でもあります。
実際にこういったことに精通する友人の力を借りて何度か問題を解決に導いた(たまたまかもしれませんし思い過ごしかもしれませんが、実際に長期にわたり売れなかったと物件に、ある処理をすることですぐに売却できた)こともあります。
俗にいう「心霊現象」のように、科学的根拠の乏しい事象に対しては「心理的瑕疵」には当たらないとされるケースが多ですが、頭ごなしに否定するだけではなく、たとえ非科学的なことであっても、問題があるのであればその解決に向けて努力する心を持つことが重要なのだと考えています。
なぜなら、我々の最大の仕事は、「商談をまとめること」であって、壊したり諦めさせることではないからです。
たとえどのようなケースであっても、後悔のないようベストを尽くしたいものです。

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多額の借入れによる抵当権などが設定されており、売却代金では返済しきれないというケース

物件所在地東京都新宿区某所、種別:ビル、土地面積約200坪、建物面積約1,500坪

お客様(売主)東京都内の不動産会社(買主)東京都内の事業会社

景気の良かった時に組んだ多額のローンがあり、売却価格が借入額を下回るなど、このようなケースの取り扱いは日常茶飯事なのですが、近しい事例をご紹介すると生々し過ぎるので、敢えて最も現実離れした規模のむかし話をご紹介しておきます。

このビルには40億円の某都市銀行の借入金の担保としての抵当権と100億円を上回る大手ゼネコン(このビルの建築工事を行った会社で、その工事代金が未払いであったもの)による担保権まで設定されていました。

売却にあたっての適正価格は当時せいぜい30億円前後でしたので、普通に考えれば債権の調整など整うはずもなく(140億円−30億円=マイナス110億円)、どうにもならない案件として数年の間いわゆる「塩漬け」となっていたものでした。
興味のある方には個別に詳細をお伝えしますが、典型的なバブル時代の負の遺産たる案件です。
このような事案にも恐ろしく人間臭いドラマがあり、登場人物のキャラの濃さや一つ一つのエピソードなど、多分一生忘れることができない経験のひとつであると思っています。

弊社の対応と取り組み

1買主からの強い購入依頼を受け、売主との商談をまとめ売買契約締結

2抵当権者との債権の一部免除に関する交渉〜条件付きで応諾を得る。

3売掛債権者との債権一部免除に関する交渉〜応諾を得る。

この買主さんは会社の拡大に次ぐ拡大路線の中で、支払い家賃が月に3,000万円を超えるような勢いであり、どうしても本社機能の集約にあたりビルの購入を希望されていました。
一方で、塩漬け物件の所有者である売主の方は、普通に売買したとしても全額返済に充てなければならず、いくらで売却できようが自分の手元には1円も残らないという状況。
初めて売主さんの会社の応接室に入った時、大きな海亀の剥製があったのを覚えていますが(笑)売主としては「自社に何のメリットもない作業に協力する気はない。」というところからの交渉スタートでした。

このような規模の物件の売買は通常、「取引先の銀行」や「その系列の不動産会社」、はたまた会社の「株主」など、多くの利害関係者の思惑の調整作業が必要となり、私のような一個人が動いてどうなるものでもない、というのが普通なのですが、このケースはちょっと違いました。
多くの一流企業のサラリーマンでは提示できないような条件を提示するチャンスがあったり、或いは(トップシークレットですが)それぞれの関係者がある意味バブル時代の被害者とも言える売主に対して抱いていた特別の感情などを読み取ったことで生まれた突破口を、全員の協力を得ながら切り崩していった感じになります。

実際、私などはほとんど何もしていません。
そもそも、多くのご関係者が何年もかけて私のような提案をする人間と、その言葉を信じてついてくる買主を待っていただけであったのかなとも思っています。
ダメだと思っても「諦めずにやってみること」の重要性を学んだ案件でもありました。

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農地など、市街化調整区域や広大な土地の場合で一般の人には売却できないというケース

物件所在地船橋市内某所、種別:土地、土地面積約350坪、市街化調整区域内

お客様(売主)東京都内在住、職業:無職、(買主)一戸建て分譲業者

都内の不動産業者が介在して、過去何度も売却を試みては破談になっていた有名物件。
市街化調整区域内に所在しています市街化区域に隣接しており、一見都市計画法に基づく開発行為を行い、戸建ての分譲が容易に見える土地なのですが、ある原因からこれまで誰も取り扱いをすることができず、商談が持ち上がってはボツになる、ということを繰り返してきた経緯がありました。
道路と当該土地には高低差が1m以上あるため、駐車場としても利用することができず、都内に住む売り主さんは、やむなく無償同然の貸し農園として近隣の居住者に使用をしてもらいながら土地の荒廃を防ぎ、売却のチャンスを伺っておられたものです。
現状のままでは法令上建物が建てられないことから、菜園用地あるいは資材置き場としての売却となると、かなり低価格での売却を余儀なくされるため、ご本人としては、可能な限り宅地としてそれなりの金額で売却をしたいというご希望でした。

弊社の対応と取り組み

1市役所等関係各課、各所への事前協議の代行

2提携先専門業者にて測量〜開発設計業務の代行

3宅地造成〜開発許可取得

4当社共同仲介により5区画の戸建て分譲用地として連携先不動産会社に売却

提携先の開発専門コンサルタントが現場の接道状況や相隣関係、役所等の調査を入念に重ね、これまで問題となっていたことの解決策(勿論合法的な)を見つけ出し、無事に都市計画法の開発許可の取得を可能としました。
大きな土地の売却は売買総額も大きくなりますが、道路用地やゴミ置き場の築造、場合によっては公園の設置などのロスも多く生じるため、出来る限り合理的な開発設計が有利な売却を進める上で欠かせない大きなポイントとなります。
350坪の土地であれば坪1万円高く売れただけで350万円も変わってくるのです。
また、大規模な土地を優良な宅地の造成を行うために譲渡した場合、譲渡所得税の優遇措置を受けることができることもあるため、しっかりとしたノウハウのある会社に売却を依頼するだけで、売主さんのお手取りは大きく変わってくることもあり得るのです。
何人ものプロが取り組んでは不調となっているような案件でも、今回の事例のように経験の豊富な専門家が盲点を見つけ出したりすることで、関係各所が応諾できるような条件が揃うこともありますから、最後まで諦めないことです。

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人に貸している土地(底地)を売却したいというケース

物件所在地東京都世田谷区某所、種別:借地(底地)、土地面積約70坪

お客様(売主)八千代市在住、職業:会社員

Coming soon

通路が閉鎖されてしまい、土地への入り口が無くなってしまったというケース

物件所在地船橋市内某所、種別:土地、土地面積約140坪

お客様(売主)船橋市内在住、職業:会社員

Coming soon

近隣との間に問題があり、そのままでは一般に向けての売却が難しいというケース

物件所在地船橋市内某所、種別:土地、土地面積約80坪

お客様(売主)船橋市内在住、職業:自営業及び会社員のご兄弟

Coming soon

なぜ“絶対の自信”があるのか?

TVドラマの話しではありませんが「この世に売れない不動産は無い!」と思っています。
絶対とは言い切れませんが、要は、

  • 1.問題があるのであれば、その解決ができるか?
  • 2.いつ売れるのか?
  • 3.いくらで売れるか?

というだけのことなのです。 たとえ①で「解決できない問題」がある物件であったとしても、その問題を金銭に換算して処理できる可能性だってあるのです。
「魔法の杖」などはありませんし、「何でもできる」と安請け合いをするものではありませんが、案件の特殊性や事業としての採算性などの面から一般的な不動産会社(特に大手不動産会社のサラリーマン的担当者など)では「取り扱い不可能」と言われかねないような案件であっても、独自のネットワークにもとづくノウハウを駆使して、更には多少のお時間をいただくことによって「取り扱い可能」となることも少なくないのです。
宅地建物取引業法に定められている「業務上知り得た秘密」は厳守いたしますので、困ったことがあれば何でも地元のプレアホームにお気軽にご相談ください。